El Fondo Sura Renta Inmobiliaria III se encuentra en una encrucijada crucial, ya que se prepara para una asamblea extraordinaria de aportantes el próximo 5 de noviembre. Este evento es significativo, ya que se votará sobre la prórroga de la duración del fondo, que originalmente está programada para finalizar en diciembre de este año. Desde su lanzamiento en enero de 2019, el fondo ha acumulado un portafolio de 23 propiedades, con un 76% de sus ingresos provenientes de activos inmobiliarios, un 17% del sector industrial y un 7% del comercio. Sin embargo, el contexto actual presenta desafíos que podrían influir en la decisión de los aportantes.
En el primer semestre de este año, el fondo ha experimentado un aumento en la morosidad, alcanzando un 0,9%, un incremento respecto al 0,6% registrado al cierre de 2024. Además, la tasa de vacancia ha subido de un 22,5% en diciembre a un alarmante 31% en junio. Este aumento se atribuye, en parte, a la liberación de 7.893 m² en el centro industrial Chorrillos, lo que representa un 25% de la superficie total del centro. A pesar de que la firma está en conversaciones con dos potenciales arrendatarios para ocupar el espacio disponible, la situación actual genera incertidumbre entre los aportantes.
### Análisis del Mercado Inmobiliario
El mercado de oficinas Clase A en Santiago también ha mostrado un aumento en la vacancia, que se sitúa en un 11% debido a la incorporación de nueva oferta en submercados como El Golf y Providencia. En contraste, Las Condes se destaca como el submercado con menor vacancia, alcanzando un 8,1%. En cuanto a los precios de renta, se han incrementado a niveles de UF/m² 0,481, lo que representa un aumento del 7% respecto al trimestre anterior. Los precios varían significativamente entre los submercados, con un promedio de UF/m² 0,561 en El Golf y UF/m² 0,317 en Santiago Centro, donde se han registrado mínimos históricos.
Por otro lado, el mercado de renta industrial ha mostrado signos de estabilización, con una absorción trimestral neta de 69.167 m². Sin embargo, esta cifra representa una disminución del 53% en comparación con el semestre anterior, lo que se debe al término de algunos contratos de arriendo y la liberación de superficie, permitiendo así la rotación de arrendatarios. Este fenómeno se atribuye a una estabilización de la demanda tras el boom del comercio electrónico, lo que podría tener implicaciones para el fondo.
### Resultados Financieros y Perspectivas
Los resultados financieros del fondo han sido desalentadores para los aportantes. La tasa interna de retorno (TIR) en 12 meses para la serie A es de -52,5%. A pesar de que el resultado al primer semestre de este año fue de $1.065 millones, superior a los $631 millones de 2024, las pérdidas acumuladas han impactado negativamente en el patrimonio del fondo. Los activos alcanzan los $61.794 millones, mientras que el patrimonio se sitúa en $40.408 millones, compuesto por $66.453 millones en aportes mediante cuotas, menos los resultados acumulados de -$27.114 millones.
La situación financiera del fondo llevó a que, en septiembre de 2024, se aprobara un aumento de capital en una asamblea extraordinaria de aportantes. En sus estados financieros, la compañía informó que las cuotas de la serie A totalizaban $56.501 millones, mientras que el aporte de una serie preferente colocada en agosto de 2024 alcanzó los $12.741 millones. Al cierre de 2024, el fondo reportó una pérdida de $27.551 millones, un deterioro significativo en comparación con las ganancias de $5.415 millones de 2023.
De cara a la votación de noviembre, se aprobó una modificación al reglamento interno del fondo, estableciendo que el derecho a retiro operará a partir de una segunda prórroga del fondo en adelante. Esta medida podría influir en la decisión de los aportantes, quienes se enfrentan a un panorama incierto y complejo. La asamblea del 5 de noviembre será un momento decisivo que determinará el futuro del Fondo Sura Renta Inmobiliaria III y su capacidad para adaptarse a un entorno de mercado en constante cambio.
