En un contexto donde la mayoría de las regiones de Chile experimentan una disminución en los precios de las viviendas, la Región Metropolitana se destaca por una tendencia opuesta. Este fenómeno ha suscitado el interés de académicos y expertos en el sector inmobiliario, quienes buscan entender las razones detrás de este comportamiento atípico. José Miguel Simian, académico del Centro de Estudios Inmobiliarios de la Escuela de Negocios de la Universidad de Los Andes, ha analizado el Índice de Precios de Viviendas (IPV) y ha compartido sus hallazgos sobre el tema.
**Análisis del Índice de Precios de Viviendas**
El IPV, que se actualiza trimestralmente, ha mostrado una leve disminución del 0,1% en comparación con el trimestre anterior, pero un aumento del 2,8% en relación con el mismo trimestre del año anterior. Simian señala que, a pesar de esta leve baja, el ajuste de cifras previas realizado por el Banco podría indicar un cambio de tendencia en el mercado. Esto plantea la pregunta: ¿por qué los precios de las viviendas en la Región Metropolitana no están disminuyendo como en el resto del país?
Una de las razones que Simian menciona es la complejidad del mercado inmobiliario en la región. A pesar de que hay una baja actividad y una sobreoferta de viviendas, los precios no están cayendo. Esto contrasta con lo que ocurre en otras regiones, donde la respuesta de precios parece estar más alineada con un mercado de ventas estancado. En la Región Metropolitana, la situación es más heterogénea, lo que sugiere que hay factores específicos que están influyendo en la dinámica de precios.
**Factores que Influyen en el Aumento de Precios**
Simian identifica dos factores clave que podrían estar contribuyendo al aumento de precios en la Región Metropolitana. En primer lugar, menciona la existencia de descuentos que no se reflejan en las escrituras, que son la base del IPV. Esto significa que, aunque los precios nominales puedan parecer estables, en la práctica, los compradores podrían estar pagando menos por las propiedades debido a incentivos que no se registran oficialmente.
En segundo lugar, destaca la concentración de ventas en viviendas que tienen un valor inferior a 4.000 UF. Este segmento del mercado parece estar menos afectado por la baja en precios, posiblemente debido a la inclusión de subsidios que hacen que estas propiedades sean más atractivas para los compradores. Por otro lado, las viviendas de mayor valor han sido absorbidas por inversionistas, lo que también podría estar influyendo en la estabilidad de los precios en este segmento.
Además, Simian señala que el volumen de ventas ha caído drásticamente, con un descenso del 17% en comparación con el mismo trimestre del año anterior. Este descenso es aún más pronunciado en el caso de los departamentos nuevos, que han visto una caída del 40% en sus ventas. Esta situación sugiere que, aunque los precios no estén bajando, el mercado está en un proceso de reajuste que podría tener implicaciones significativas para el futuro del sector inmobiliario en la región.
**Perspectivas Futuras del Mercado Inmobiliario**
La situación actual del mercado inmobiliario en la Región Metropolitana plantea interrogantes sobre su evolución en el futuro cercano. Simian concluye que el comportamiento del mercado en Santiago no se replica en otras regiones del país, lo que sugiere que cada área tiene sus propias dinámicas y desafíos. Esto podría ser un indicativo de que el sector inmobiliario en la Región Metropolitana está en un proceso de transformación que podría llevar a un reajuste en los precios y en la oferta de viviendas.
La combinación de una baja en el volumen de ventas, la concentración de transacciones en ciertos segmentos del mercado y la presencia de descuentos no reflejados en los precios oficiales son factores que podrían influir en la dirección futura del mercado. A medida que los compradores y vendedores se adaptan a estas nuevas realidades, es probable que veamos cambios en la forma en que se desarrollan las transacciones inmobiliarias en la región.
En resumen, el aumento de precios de las viviendas en la Región Metropolitana es un fenómeno complejo que no puede ser explicado por un solo factor. La interacción de múltiples variables, incluyendo la dinámica del mercado, la actividad de los inversionistas y las políticas de subsidios, está dando forma a un panorama inmobiliario que sigue evolucionando. A medida que el año avanza, será crucial seguir de cerca estos desarrollos para entender mejor hacia dónde se dirige el mercado inmobiliario en la Región Metropolitana y cómo esto podría afectar a los compradores y vendedores en el futuro.
